美国商业地产恐引发更大的风暴

在美国银行业危机仍然悬而未决之际，穆迪分析公司近日公布的数据显示，今年一季度，美国商业地产价格出现自2011年以来首次下跌，进行凸显出银行业面临更多财务压力风险。

综合媒体报道指出，法院交易记录中提取的数据显示，多户住宅和办公楼的的价格出现拐点，跌幅小于1%。地方法院房地产部通常会记录和留档当地所有的房地产契约、留置权备案等信息，从中可以梳理出当地房地产的成交价格。

对此，穆迪首席经济学家Mark Zandi警告，更多的下跌即将到来。而这将使美国银行业进一步承压。穆迪也在报告中称，未来房地产价值调整的幅度可能相当大，银行信贷也将承担更大的损失。

美国商业地产面临的困境

有分析指出，大量员工居家办公，导致美国城市中心的一些零售商和餐馆倒闭，并迫使写字楼的业主要么降低租金以留住租户，要么将房产全部出售。根据商业地产公司CoStar Group的数据，截至目前，高价房产的价格下跌最为明显。其价值加权价格指数已连续八个月下降，3月份同比下降了5.2%。

随着今年以来市场利率上升、房屋价格下跌，以及远程工作和电子商务的兴起削弱了对办公和零售空间的需求，美国商业地产市场受到了重大冲击。硅谷银行、签名银行 Signature Bank 和第一共和银行的破产危机加剧了这一问题，因为这些地区性银行提供了大量的商业房地产贷款。

未来几年，很多此类房地产贷款将到期，其中很大一部分是由地区性银行提供资金的。商业地产是杠杆上的杠杆。如果人们被迫迅速解除这种杠杆，它可能会在其他地方突然出现。

金融服务公司Guggenheim Partners首席投资官Anne Walsh认为，商业地产的痛苦将集中在美国的某些地区，包括旧金山和纽约等大城市的中心，以及需要维修的办公大楼Walsh指出，一些贷款机构要求房产所有者提供个人担保，即借款人以自己的资产作为抵押，这是贷款标准收紧的一个信号，也是银行贷款规模收缩的迹象。

商业地产是典型的利率敏感型资产，抵押贷款利率大多由长端美债利率加成而得。美国商业地产过去曾拥有过辉煌时刻。根据MSCI Real Assets的数据，从1993年底到2022年中，美国商业房地产价格上涨了近四倍，轻松超过了通胀。

但近年来，屋漏偏逢连夜雨，美国商业地产已经“危机四伏”。根据美国最大的商业房地产数据服务商 CoStar Group 的统计，今年第一季度美国写字楼空置率达到12.9%，创下纪录新高，超过了2008年金融危机期间的空置率峰值。

区域银行和社区银行在写字楼房地产贷款中的高敞口，让银行业整体都开始谨慎。据美联储称，银行里面负责贷款的工作人员透露，他们已经在第一季度进一步收紧了商业房地产贷款的信贷标准。Capital Economics首席北美经济学家Paul Ashworth认为，这可能开启厄运循环：银行缩减贷款导致商业地产价格大幅下跌，进而促使银行再次削减信贷。

Zandi指出，拖欠和违约可能会增加，但预计不会出现很多被迫抛售房地产的案例。他还预测，如果美国能避免经济衰退，商业地产价格可能将下跌10%左右。但万一无法避免，楼市的跌幅可能会变得比较难看。他警告，美国正处于危险的边缘。

或成为下一轮美国银行体系危机的导火索

日前，中信证券在最新的研报中称，今年3月以来，美国黑石集团以及Brookfield基金均发生商业地产抵押贷款违约事件，投资者对美国商业地产行业的信用问题的关注度持续加大。当前美国中小型商业银行持有近2亿美元CRE贷款，占全银行体系比例超67%，相对而言风险敞口较大。

在CRE的贷款分布中，CMBS由于其证券化的属性，叠加无追索权的特性，风险系数更高，且CMBS的再融资需求也超过其他类型贷款。因此，下半年起商业地产违约风险对美国金融体系的冲击不容忽视。

美国CMBS到期的时点集中在今年四季度，体量约520亿美元，占全年的43%。美国存量CMBS在经济发达地区体量更为庞大，尤其是东西部海岸，一旦商业地产危机密集爆发，恐慌性情绪或引发连锁反应，对区域性经济和金融体系稳定性造成冲击。

美国CMBS风险集中于非银金融机构及中小型商业银行中。美国25家大型商业银行平均综合资产达6100亿美元，一级资本充足率也逐季上升，且此类大型商业银行持有CMBS的体量相对较小，因此危机应对能力较强。

而美国中小型银行对CMBS的风险敞口更大，叠加密集到期的CMBS再融资压力，其面临的信用风险显著高于其他机构。

今年4月下旬以来美国债务上限问题扰动国债市场，美联储最近一次加息后隔夜逆回购利率也升至5.05%，货基收益率较银行存款利率扩大的情况下，美国银行体系存款持续流出。

在美联储进入新一轮降息周期前，我们判断“存款搬家”的趋势仍会延续，因此美国银行体系整体放贷能力将被压制。此外，我们也不排除个别银行再次遭到对冲基金大幅做空，引发储户恐慌性挤兑的案例发生。

美国银行业自今年3月以来开始收紧信贷标准，工商业贷款一个月时间内缩减近500亿美元，对商业房地产的贷款额度也有所下滑，反映了其对商业地产的风险容忍度开始下降。

当前美国存贷款比值水平自2022年年初的1.7倍骤降至1.4倍，回顾历史，美国屡次衰退周期来临前存贷款比均会出现回落的趋势。

此外，去年年底以来美国商业银行的贷款同比增速也快速拐头向下，存款流失叠加信贷收紧预计也会导致此趋势延续。

上世纪80年代以来，历次贷款同比增速快速回落、转为负增长的过程中都伴随着系统性的金融危机，包括80年代中至90年代初的“储贷危机”，2001-02年的“科网股泡沫”破裂以及2008年的全球金融危机等。